Comment créer une Société Civile Immobilière familiale ?

  • Bernard Ducret
  • Fiscalité

Créer une Société Civile Immobilière, demande peu de travail, mais génère quelques frais. Voici les 4 étapes qui sont nécessaires : rédiger des statuts, les enregistrer et, éventuellement, payer les droits, publier l'avis de constitution de la société et enfin, inscrire la société au registre du commerce.

La 1ère étape : la rédaction des statuts

Pour créer une SCI familiale, il faut d'abord rédiger les statuts. Ne vous contentez pas de statuts types, trouvés dans un ouvrage ou sur Internet. Faites-les rédiger par un professionnel, comme un avocat, un expert comptable ou un notaire.

La loi ne fixe que de façon très générale et peu contraignante le fonctionnement des sociétés civiles. Aussi, profitez-en pour doter votre SCI de statuts propres. Le coût est de 1000 à 2000€, suivant la complexité des statuts. (tarifs constatés en juin 2011)

La 2ème étape : l'enregistrement des statuts et l'acquittement des droits

  • Si votre apport et celui des autres associés sont constitués de numéraires, la démarche s'effectue à la recette des impôts du siège de la SCI.
  • S'il s'agit du domicile de l'un des associés, il n'y a aucun droit d'enregistrement à payer.
  • Si les apports comportent, un ou plusieurs biens immobiliers, l'enregistrement s'effectue au(x) bureau(x) des hypothèques du lieu où est situé chaque bien, et doit alors être accompli par un notaire.
  • Si aucun crédit ne pèse sur les biens, il n'y a pas de droits d'enregistrement à payer.
  • Si les biens ont été acquis à l'aide de crédits immobiliers en cours, les droits s'élèvent à 5,09% de leur valeur. Les frais de notaire s'élèvent à 1% de cette valeur.

La 3ème étape : la publication d'un avis de constitution

L'avis de constitution de la société doit être publié dans un journal habilité, le journal d'annonces légales ou autres, du département du siège. Le coût est de 210€. (tarif constaté en juin 2011)

La 4ème étape : l'inscription au registre du commerce

Il s'agit de déposer au greffe du tribunal de commerce un dossier comportant, notamment, une copie des statuts de la SCI, l'avis de constitution publié, un extrait d'acte de naissance du gérant. Le coût est d'environ 100€ (tarif constaté en juin 2011).

La 5ème étape : ce qu'il faut prévoir, après la création

Pour pouvoir justifier auprès de l'administration fiscale que la SCI a une existence et une activité réelle, elle doit avoir des comptes régulièrement tenus à jour. Il faut prévoir des frais de comptabilité et d'administration.

La comptabilité SCI génère des frais, allant de 500 à 750€, par an. (tarifs constatés en juin 2011)

La 6ème étape : quel régime d'imposition choisir ?

En règle générale, une SCI est "fiscalement transparente". Elle n'est pas imposable et doit reverser l'intégralité de ses revenus aux associés. Chacun doit, de son côté, déclarer sa part de loyers, au titre des revenus fonciers, avec les mêmes abattements et déductions, que s'il les avait perçus directement. Cependant, si la SCI loue des biens en meublé, elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, à 33%.

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